住宅ローン フラット35・全期間固定金利
全期間固定金利とは、借入れした時から完済までの金利が一定のプランです。よって、毎回の返済額もあらかじめ決まります。フラット35はその代表例で、その他銀行等の金融機関でも取扱いがあります。全期間固定金利の場合、返済額の見通しがつくので将来のライフプランが立てやすくなります。また、世の中の金利が上昇しても影響を受けず返済額も変わらないため安心感があります。将来教育費等の支出が増えると家計が厳しくなると予想される人など、安定した返済額を優先する人に向いています。
【2026年7月最新】最新の金利（フラット35・全期間固定金利）
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新規借り入れフラット35・全期間固定金利一覧
2026年8月1日時点8月の金利 （前月比） フラット35・全期間固定金利 年2.440％〜 （ → ） -
借り換えフラット35・全期間固定金利一覧
2026年8月1日時点8月の金利 （前月比） フラット35・全期間固定金利 年2.860％〜 （+0.150％）
住宅ローン返済額シミュレーション
住宅ローン 全期間固定金利 人気ランキング
2026/08/04 時点
[更新日時] 2026/08/04 09:00
[集計期間] 2026/07/28〜2026/08/03
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新規借り入れ
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りそな銀行
りそな住宅ローン＜超長期（全期間）固定金利型＞融資手数料型 全期間固定（30年超35年以内）年4.180% (2026/08/01 時点)- 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時のものとなります。
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【2026年7月最新】プロが解説！フラット35・全期間固定金利推移・動向・相場
2026年7月16日 更新
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本文記事内の金利については、2026年7月1日時点の金利となります。
住宅ローンの金利は多くの金融機関で毎月1日に発表されます。
各月の金利推移や動向について、ファイナンシャルプランナーの豊田眞弓さんに解説していただきました。
- 豊田眞弓
- ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、相続診断士。FPラウンジ代表、短大非常勤講師。マネー誌ライター等を経て、94年より独立系FP。個人相談のほか、講演や研修、マネーコラム寄稿などを行う。「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）など著書多数。ライフワークとして子どもの金融教育に携わる。趣味は講談、投資。
※住宅ローン選びは金利だけでなく、事務手数料や保証料なども含めた総返済額で比較して選ぶべきである点にご注意ください。
日本銀行は、6月15日、16日に開いた金融政策決定会合で、政策金利（無担保コール翌日物レート）の誘導目標を「1.0 ％程度」に引き上げることを決定しました。
いっぽう、長期固定金利に影響する10年物国債の利回りは、5月末の2.657％から6月末は2.690％へと少し上がりました。新規借り入れのフラット３５とその他の長期固定（35年）は全面的に金利引き下げ
フラット３５（買取型）は「融資率9割以下、借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き」で年3.140％〜5.400％（最多金利年3.140％）と最多金利ベースで年0.070ポイント下がりました。同条件の借入期間20年以下では、年2.820％〜5.080％（最多金利年2.820％）と年0.070％下がりました。フラット３５以外の35年間で借りられる長期固定も、多くが金利を引き下げ、引き下げ幅は年0.020％〜0.340％でした。金利が変わらなかったのは、SBI新生銀行と中央労働金庫でした。金利が上がったのは三菱ＵＦＪ銀行で、上げ幅は年0.080ポイントでした。
フラット３５の最低金利（団信を含む）は、住信SBIネット銀行「フラット35S（金利Aプラン）（買取型） 全期間固定（21年〜35年）」や楽天銀行「フラット35S（金利Aプラン）全期間固定（21年以上〜35年以下）」、三井住友信託銀行「フラット35S＜手数料定率コース＞金利Aプラン 全期間固定（21年以上）」、フラット３５以外の最低金利は関西みらい銀行「住宅ローン 融資手数料型 全期間固定（35年以内）」でした。
最低金利の推移（下図）を見ると、ネット銀行も主要都市銀行も2023年4月以降しばらくは下がったものの、2023年9月以降は再び上昇傾向となりました。2024年2月以降はネット銀行が下落傾向となる一方で、主要都市銀行が上昇傾向となりましたが、2025年12月以降はネット銀行も上昇傾向となり、2026年6月に主要都市銀行もネット銀行も大きく上がりました。二者の関係では、2022年12月まではネット銀行が最低金利を維持していましたが、2023年1月以降は主要都市銀行とネット銀行で最低金利の座が2度入れ変わりました。2024年2月以降はネット銀行が最低金利となり、現在にいたるまで金利差も大きく開いたままです。
2024年3月の金融政策決定会合で「イールドカーブ・コントロール」が廃止されて以降、その内容が維持されています。長期固定金利に影響する長期金利については、原則、市場の動きに任される状態になっています。新規借り入れで、長期固定金利の住宅ローンを検討している方は、特に長期金利の動きをウォッチするようにしましょう。
新規借り入れ全期間固定金利の最低金利推移（直近5年間）
2026年8月1日時点最低金利 （前月比） 主要都市銀行 年3.840％〜 （ → ） ネット銀行 年2.440％〜 （ → ） 新規借り入れ全期間固定金利 商品別金利一覧（金利が低い順）
2026年8月1日時点順位 商品名 金利 1位 住信SBIネット銀行 フラット35S（金利Aプラン）（買取型） 年2.120% 2位 楽天銀行 フラット35S（金利Aプラン） 年2.120% 3位 三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料定率コース＞金利Aプラン 年2.120% 4位 三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料無料コース＞金利Aプラン 年2.230% 5位 住信SBIネット銀行 フラット35S（金利Bプラン）（買取型） 年2.370% 6位 楽天銀行 フラット35S（金利Bプラン） 年2.370% 7位 三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料定率コース＞金利Bプラン 年2.370% 8位 住信SBIネット銀行 フラット35S（金利Aプラン）（買取型） 年2.440% 9位 楽天銀行 フラット35S（金利Aプラン） 年2.440% 10位 三井住友信託銀行 フラット35S＜手数料定率コース＞金利Aプラン 年2.440% 借り換えのフラット３５とその他の長期固定（35年）は全面的に金利引き下げ
借り換えで利用できるフラット３５は限られますが、全体の傾向を示しておきます。フラット３５（買取型）は「融資率9割以下、借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き」で年3.140％〜5.400％（最多金利年3.140％）と最多金利ベースで年0.070％下がりました。同条件の借入期間20年以下では、年2.820％〜5.080％（最多金利年2.820％）と年0.070％下がりました。フラット３５以外の35年間で借りられる長期固定も多くが金利を引き下げ、引き下げ幅は年0.020％〜0.340％でした。金利が変わらなかったのは、SBI新生銀行と中央労働金庫でした。金利を上げたのは三菱ＵＦＪ銀行で、上げ幅は年0.080ポイントでした。
借り換えで利用できるフラット３５の最低金利（団信を含む）は、SBIアルヒ「スーパーフラット借換 全期間固定（15年〜35年）」、フラット３５以外の最低金利は、関西みらい銀行「借りかえ専用住宅ローン（Webプラン） 全期間固定（35年以内）」と、変わりませんでした。
最低金利の推移（下図）を見ると、2023年まで主要都市銀行とネット銀行の間で最低金利の座が何度か入れ替わってきましたが、2024年に入って主要都市銀行の金利が上昇傾向になり、2024年4月にネット銀行が最低金利となって以降はネット銀行が最低金利を維持しています。
2024年3月の金融政策決定会合で「イールドカーブ・コントロール」が廃止されて以降、その内容が維持されています。長期固定金利に影響する長期金利については、原則、市場の動きに任される状態になっています。借り換えで、長期固定金利の住宅ローンを検討している方は、特に長期金利の動きをウォッチするようにしましょう。
借り換え全期間固定金利の最低金利推移（直近5年間）
2026年8月1日時点最低金利 （前月比） 主要都市銀行 年3.840％〜 （ → ） ネット銀行 年2.940％〜 （ → ） 借り換え全期間固定金利 商品別金利一覧（金利が低い順）
2026年8月1日時点順位 商品名 金利 1位 住信SBIネット銀行 フラット35（借り換え）（買取型） 年2.620% 2位 楽天銀行 フラット35 借り換え 年2.620% 3位 三井住友信託銀行 フラット35＜手数料定率コース＞（借り換え） 年2.620% 4位 三井住友信託銀行 フラット35＜手数料無料コース＞（借り換え） 年2.730% 5位 SBIアルヒ フラット35（借り換え） 年2.770% 6位 千葉銀行 ちばぎん長期固定金利型住宅ローン【フラット35】（借り換え）手数料定率型 年2.820% 7位 SBIアルヒ スーパーフラット借換 年2.860% 8位 住信SBIネット銀行 フラット35（借り換え）（買取型） 年2.940% 9位 楽天銀行 フラット35 借り換え 年2.940% 10位 三井住友信託銀行 フラット35＜手数料定率コース＞（借り換え） 年2.940%
フラット35の基礎知識
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フラット35とは？
フラット35の最大の特徴は、借入期間の金利が固定されること。全期間の金利が一定のものが主流です。一部に途中から金利が上がる段階金利型のものもありますが、この場合も将来の金利はあらかじめ確定しています。借入時に将来までの返済額や総返済額を確定できることが最大の特徴です。新築住宅・中古住宅の購入、住宅の建築および住宅ローンの借り換えにも使うことができます。
借りる人の勤務年数などは問われず、年収が低めの人でも借りやすいというのもフラット35の特徴です。ただし、一般的な住宅ローンよりも建物の基準は厳しくなっており、土台・基礎の安全性、住宅の耐久性など、住宅金融支援機構の技術基準をクリアする必要があります。フラット35の借入れを検討する場合には、購入予定物件が技術基準を満たすかどうかを不動産業者や工務店に事前に確認しましょう。
借入に際して保証人および保証料は不要です。また、繰り上げ返済の手数料はかかりませんが、一部繰り上げ返済する場合の最低金額は100万円です（インターネットの「住・My Note」を利用する場合の最低金額は10万円）。繰り上げ返済をするにはまとまった資金が必要となる点に注意しましょう。
【フラット35の主な利用条件】借入者 - 申込時に70歳未満の人（親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可能）で、日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人
- ローンの返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）
年収400万円未満：30%以下
年収400万円以上：35%以下
対象住宅 - 住宅金融支援機構の技術基準に適合している新築・中古住宅
- 床面積：一戸建50㎡、マンション30㎡以上
借入可能額 - 100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）
借入期間 - 15年以上、最長35年（申込時の年齢によって期間は異なる）
借入金利 - 全期間固定金利
＊金利は金融機関、融資率（9割以下・9割超）、借入期間（20年以下・21年以上）によって異なる
返済方法 - 元利均等毎月払いまたは元金均等毎月払い
- ＊半年に一度のボーナス払い併用も可能（借入金額の40%以内で1万円単位）
団体信用生命保険 - 任意加入（機構団体信用生命保険特約あり）
融資手数料 - 必要あり（金融機関によって手数料は異なる）
保証料・保証人 - 必要なし
繰り上げ返済手数料 - 必要なし
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フラット35Sとは？
フラット35の技術基準に加え、耐震性、省エネルギー性などに優れた住宅を取得する場合に、一定期間フラット35の金利を引き下げてくれるのが「フラット35S」です。フラット35Sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」と「ZEHプラン」があります。
例えば、耐震等級3の住宅であれば「金利Aプラン」の利用ができ、耐震等級2以上の住宅であれば「金利Bプラン」が利用できるというように、建物の技術基準をどこまで満たしているかによって利用できるプランが異なります。
「金利Aプラン」の金利は当初5年間、フラット35の金利から年0.5%引き下げ、「金利Bプラン」は当初5年間の金利が年0.25%引き下げ、「ZEHプラン」は当初5年間の金利が年0.75%引き下げになります。
フラット35Sは新築住宅の購入・住宅の建築のみならず、中古住宅の購入にも使うことができます。ただし、借り換えには利用することはできません。
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フラット35の金利は「どこで、いくら借りて、何年で返すか」で変わる
フラット35の金利はどこで借りるか、いくら借りるか、何年で返すか、で異なります。
金融機関ごとによる違い
フラット35は銀行や住宅ローンを専門に取り扱うモーゲージバンクで借入れすることができます。多数の金融機関で取り扱っていますが、金利は各金融機関が決定するため、どこで借入れするかによって金利が異なります。金利は毎月初にその月の金利が各金融機関から発表されます。
融資率による違い
フラット35は物件価格の100％まで融資可能ですが、融資率90％以下の場合と90％超の場合で金利が異なります。融資率が90％以内の場合に比べ、90％超の場合は金利が高くなり、審査も厳しくなりますので、できれば10％以上の頭金が準備できるようにしましょう。
返済期間による違い
フラット35の金利は、返済期間21年以上の場合と返済期間20年以下の場合に分かれており、20年以下の場合には21年以上よりも金利が低くなります。ただし、金利が低くなるからといって無理に返済期間を20年以下にすると毎月の返済額が多くなってしまいますので、返済期間は慎重に決めましょう。
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フラット35をどこで借りる？金融機関の選び方
多くの金融機関で取り扱いがあるフラット35ですが、どこで借入れしたらよいのでしょうか？次のような手順で候補になる金融機関を絞り込んでいきましょう。
借入れできるエリア内か、提携先など申し込みできる人の制限は無いか
フラット35は団信への加入は任意となっています。民間金融機関の住宅ローンなら、金利に団信保険料が含まれていますが、フラット35は返済終了まで残高に応じた団体信用生命特約保険料を毎年別途支払う必要があります。
つなぎ融資は必要か？
フラット35は、建物が竣工し、引き渡しを受ける時点で融資されます。新築マンションや新築一戸建て（建売り）、中古住宅の場合には、契約時に手付金を支払えば、残金は引渡し時になるので、引渡し時に融資されれば問題ありません。
一方、注文住宅など住宅を建築する場合には、建物の引き渡し前に、着工金や中間金の支払いが必要になることがあります。また、土地取得からの場合には土地代も必要です。これら、引き渡し前に必要になるものを自己資金では支払えない場合には、つなぎ融資を利用することになります。資金繰りを確認し、つなぎ融資が必要であれば、取り扱いがあるところを選びましょう。
他の金利タイプと組み合わせたいか？
フラット35は全期間固定金利型の商品です。全額フラット35で借入れする以外に、変動金利型など他の金利タイプと組み合わせて借入れすることも可能です。
他の金利タイプと組み合わせる方法としては、「フラット35パッケージ」やその金融機関独自の住宅ローンとの組み合わせなどがあります。ただし、取り扱いのない金融機関もあるので、組み合わせたい場合には、取り扱いがあるかどうか調べましょう。
金利と融資手数料
上記1〜3の絞込みをしたら、金利と融資手数料で総合的に比較します。
金利は各金融機関により異なります。融資手数料は、大きく定額型と定率型に分けられます。定額型は借入金額に関係なく一定額で、定率型は借入額に2.2％など所定の率をかけたものとなります。
金利は低いが融資手数料が高い、金利は高いが融資手数料は低いなど、表面上の数字だけでは比較しきれません。総支払額でいくらになるかを算出してみると、判断しやすくなります。
【比較例】
前提：借入額：3,000万円、返済期間：30年、ボーナス返済なし
Aローン、Bローンともフラット35Aローン Bローン 毎月の返済額 金利 毎月の返済額 91,693円 融資手数料 88,237円 104,112円 毎月返済額 106,278円 37,480,470円 30年間の総返済額（1） 38,260,127円 495,000円 融資手数料（2） 33,000円 37,945,470円 総支払額（1+2） 38,293,127円 この比較例では、Aローンは借入れ時に必要になる融資手数料は高いものの、毎月返済額はBローンよりも少なく、30年間の総返済額と融資手数料を合計した総支払額も少なくなり、トータルで考えるとAローンの方が有利ということがわかります。
ただし、購入時の自己資金が少なく諸費用をなるべく少なくしたい、というようなケースではBローンの方が借りやすいでしょう。
フラット35取扱金融機関の例（2026年5月時点）
- 楽天銀行
- SBIアルヒ
- 住信SBIネット銀行
- 三井住友信託銀行
- 千葉銀行
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民間金融機関の長期固定金利型とフラット35、比較のポイント
フラット35以外にも民間金融機関では長期固定金利型の住宅ローンを取り扱っています。民間金融機関の長期固定金利型とフラット35を比較する際には、特に次の点に注意しましょう。
団体信用生命保険
フラット35は団信への加入は任意となっています。民間金融機関の住宅ローンなら、金利に団信保険料が含まれていますが、フラット35は返済終了まで残高に応じた団体信用生命特約保険料を毎年別途支払う必要があります。
保証料、融資手数料
民間金融機関の住宅ローンは、多くのところで保証会社の保証が必要になるため保証料の支払いが生じます。一方、フラット35は保証料がかかりませんが融資手数料が必要になります。
このような違いがあるため、どの住宅ローンが有利なのかは、金利だけでは比較できません。民間金融機関の全期間固定金利型ローンと比べる場合には、金利や団信保険料などの諸費用を含むトータルコストで比較してみましょう。
フラット35利用のポイント
- 長期固定金利なので、金利上昇のリスクを避けたい人におすすめ
- 審査における、勤続年数や年収の要件は比較的緩く借りやすい
- 建物については、フラット35の技術基準を満たす必要がある
- 金融機関を選ぶ際は、金利だけでなく融資手数料についてもチェックを
- 団信保険料は別途必要なので、他の住宅ローンとの比較では総支払額で考える
住宅ローンの金利についてのよくある質問 FAQ
住宅ローンの金利について気になる疑問や不安なことを、「よくある質問」にまとめました。
住宅ローンを借りる際の参考にしてみてください。
- Q 全期間固定金利とは？
- A借り入れから完済まで金利が変わらないタイプです。借入時の全期間の返済額が確定できることが最大の特徴です。代表例はフラット35です。
- Q フラット35とは？
- A全期間固定金利の一種です。団体信用生命保険の加入が任意、住宅の技術基準の審査があること、自己資金が1割あると低金利になるなどの特徴があります。
住宅ローン金利の関連記事
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