住宅ローン 変動金利
変動金利とは、半年ごとに金利が見直されるプランで、他の金利プランに比べて一番金利が低く設定されています。金利の見直しは半年ごとですが、返済額の変更は5年ごとに行われ、返済額が増える場合でも返済額の1.25倍までというルールがあります。そのため、金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が多くなり、元金がなかなか減らないという事態が起こりえるので注意が必要です。返済額に余裕がある、金利が上昇したら繰り上げ返済できる貯蓄がある、返済期間が短い、借入額が少ないという人に向いています。
【2026年7月最新】最新の金利（変動金利）
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新規借り入れ変動金利一覧
2026年8月1日時点8月の金利 （前月比） 変動金利 年0.845％〜 （ → ） -
借り換え変動金利一覧
2026年8月1日時点8月の金利 （前月比） 変動金利 年0.845％〜 （ → ）
住宅ローン返済額シミュレーション
住宅ローン 変動金利 人気ランキング
2026/08/05 時点
[更新日時] 2026/08/04 09:00
[集計期間] 2026/07/28〜2026/08/03
人気ランキングは、価格.comユーザーのアクセス数・お申込み状況をもとにランキングを集計しています。
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新規借り入れ
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1位
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2位
SBI新生銀行
パワースマート住宅ローン 変動（半年型）年0.990% (2026/08/01 時点)- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年1.080％です。契約時金利は申込内容や審査結果等により決定されます。
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3位
イオン銀行
全期間優遇金利プラン 変動年1.040% 〜1.120% (2026/08/01 時点)- 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
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4位
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5位
auじぶん銀行
住宅ローン 全期間引下げプラン 変動年0.980% (2026/08/01 時点)- 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.080％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借り入れた場合です。借入金利は物件価格の借入比率（80％以下・80％超）により異なります。新規借り入れに適用される金利です。
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借り換え
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1位
SBI新生銀行
パワースマート住宅ローン（借り換え） 変動（半年型）年0.990% (2026/08/01 時点)- 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年1.080％です。契約時金利は申込内容や審査結果等により決定されます。
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2位
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3位
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4位
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5位
auじぶん銀行
住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え） 変動年1.025% (2026/08/01 時点)- 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.125％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択した場合の金利です。
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【2026年7月最新】プロが解説！住宅ローンの変動金利推移・動向・相場
2026年7月16日 更新
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本文記事内の金利については、2026年7月1日時点の金利となります。
住宅ローンの金利は多くの金融機関で毎月1日に発表されます。
各月の金利推移や動向について、ファイナンシャルプランナーの豊田眞弓さんに解説していただきました。
- 豊田眞弓
- ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、相続診断士。FPラウンジ代表、短大非常勤講師。マネー誌ライター等を経て、94年より独立系FP。個人相談のほか、講演や研修、マネーコラム寄稿などを行う。「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）など著書多数。ライフワークとして子どもの金融教育に携わる。趣味は講談、投資。
※住宅ローン選びは金利だけでなく、事務手数料や保証料なども含めた総返済額で比較して選ぶべきである点にご注意ください。
日本銀行は、6月15日、16日に開いた金融政策決定会合で、政策金利（無担保コール翌日物レート）の誘導目標を「1.0 ％程度」に引き上げることを決定しました。
いっぽう、長期固定金利に影響する10年物国債の利回りは、5月末の2.657％から6月末は2.690％へと少し上がりました。新規借り入れの変動金利は一部の金融機関を除いて変更なし
新規借り入れの変動金利は、一部の金融機関を除いて変更なしでした。金利を上げたのは、楽天銀行とPayPay銀行で、上げ幅は年0.205％〜0.350％でした。最低金利は「関西みらい銀行 住宅ローン 融資手数料型 変動」で変わらずです。
最低金利の推移（下図）について、ネット銀行は2023年4月と12月に金利が下がりましたが、2024年3月に少し上昇してからはほぼ同じ水準をキープしてきました。2024年10月に大きく上昇したのち12月に少し戻し、しばらくは同水準でしたが、2025年4月、5月と大きく上昇し最低金利の座を主要都市銀行に譲りました。7月以降は同水準で推移し、11月以降下落し再びネット銀行が最低金利をつけましたが、2026年5月には大きく上昇しました。いっぽう、主要都市銀行では2021年6月に下がって以降は大きな動きはなく、2023年6月に幾分下がった後ほぼ同じ水準で推移。2025年4月に大きく上昇後しばらくは変わらず、10月以降にやや上昇傾向となり、4月は大きく上げました。
変動金利は短期プライムレートに基づいて設定されていますが、この短期プライムレートに影響するのが政策金利（無担保コール翌日物）です。そのため、政策金利が引き上げられると、変動金利も連動して上昇する可能性が高くなります。日本銀行の金融政策による利上げの可能性は今後もあります。変動金利を検討している方は、金利の動向にアンテナを張っておくとよいでしょう。また、金融機関が独自に引き下げ幅（優遇幅）を変更し、適用金利を動かす可能性があることも知っておきましょう。
新規借り入れ変動金利の最低金利推移（直近5年間）
2026年8月1日時点最低金利 （前月比） 主要都市銀行 年0.945％〜 （ → ） ネット銀行 年0.950％〜 （ → ） 新規借り入れ変動金利 商品別金利一覧（金利が低い順）
2026年8月1日時点順位 商品名 金利 1位 関西みらい銀行 住宅ローン 融資手数料型 - 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時の金利です。
年0.845% 2位 三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン 年0.945% 3位 横浜銀行 住宅ローン 融資手数料型金利プラン 年0.945% 4位 住信SBIネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）＜通期引下げプラン＞ - 審査結果によっては、表示金利に年0.100％〜年0.300％上乗せとなる場合があります。また、借入期間によっては、年0.150％上乗せとなる場合があります。
年0.950% 5位 りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 年0.950% 6位 埼玉りそな銀行 りそな住宅ローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 年0.950% 7位 auじぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン - 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.080％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択し、物件価格の80％以下で借り入れた場合です。借入金利は物件価格の借入比率（80％以下・80％超）により異なります。新規借り入れに適用される金利です。
年0.980% 8位 SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン - 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年1.080％です。契約時金利は申込内容や審査結果等により決定されます。
年0.990% 9位 みずほ銀行 みずほネット住宅ローン「全期間重視プラン」（ローン取扱手数料型） - 変動金利方式は年2回金利見直しのタイミングがあります。金利引き下げ幅は、申し込み内容や審査結果等によって決定されます。
年1.025% 10位 イオン銀行 全期間優遇金利プラン - 借入金利は物件価格の借入比率（80％以内・80％超）により異なります。表示の金利は手数料定率型で借り入れをした場合の最大差引幅適用の参考金利となります。
年1.040% 借り換えの変動金利は一部の金融機関を除いて変更なし
借り換えの変動金利は、一部の金融機関を除いて変更なしでした。金利を上げたのは楽天銀行とPayPay銀行で、上げ幅は年0.205％〜0.350％でした。最低金利は「関西みらい銀行 借りかえ専用住宅ローン（Webプラン） 変動」で変わらずです。
最低金利の推移（下図）については、ネット銀行は2023年4月に大きく下げた後に同じ水準をキープしてきましたが、2024年10月と2025年5月に大きく上昇し、その後は同水準で推移。同年11月以降は低下傾向でしたが、2026年5月に大きく上昇しました。いっぽう、主要都市銀行には2023年5月以降大きな変化はありませんでしたが、2025年4月に大きく上昇しました。その後、5月以降は変わらずで、10月に再び上昇したのちは同水準でしたが、2026年4月に大きく上昇しました。二者の関係では、2024年9月まではネット銀行が最低金利を維持していましたが、以降半年間は主要都市銀行が最低金利を付けました。その後2025年4月はネット銀行、5月以降は主要都市銀行が最低金利となり、11月以降はネット銀行が最低金利をキープしていましたが、2026年5月に並びました。
変動金利は短期プライムレートに基づいて設定されていますが、この短期プライムレートに影響するのが政策金利（無担保コール翌日物）です。そのため、政策金利が引き上げられると、変動金利も連動して上昇する可能性が高くなります。日本銀行の金融政策による利上げの可能性は今後もあります。変動金利を検討している方は、金利の動向にアンテナを張っておくとよいでしょう。また、金融機関が独自に引き下げ幅（優遇幅）を変更し、適用金利を動かす可能性があることも知っておきましょう。
借り換え変動金利の最低金利推移（直近5年間）
2026年8月1日時点最低金利 （前月比） 主要都市銀行 年0.950％〜 （ → ） ネット銀行 年0.950％〜 （ → ） 借り換え変動金利 商品別金利一覧（金利が低い順）
2026年8月1日時点順位 商品名 金利 1位 関西みらい銀行 借りかえ専用住宅ローン（Webプラン） - 表示されている適用金利は、最大金利引下げ時の金利です。
年0.845% 2位 横浜銀行 住宅ローン 融資手数料型金利プラン（借り換え） 年0.945% 3位 住信SBIネット銀行 住宅ローン（WEB申込コース）＜通期引下げプラン＞（借り換え） - 審査結果によっては、表示金利に年0.100％〜年0.300％上乗せとなる場合があります。また、借入期間によっては、年0.150％上乗せとなる場合があります。
年0.950% 4位 りそな銀行 りそな借りかえローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 年0.950% 5位 埼玉りそな銀行 りそな借りかえローン（金利プラン全期間型）融資手数料型 年0.950% 6位 SBI新生銀行 パワースマート住宅ローン（借り換え） - 表示金利は「＜SBIハイパー預金開設者限定＞住宅ローン金利優遇プログラム」(年-0.090％)が適用されています。適用前は年1.080％です。契約時金利は申込内容や審査結果等により決定されます。
年0.990% 7位 三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン（借り換え） 年0.995% 8位 auじぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン（借り換え） - 表示金利は「au金利優遇割」(年-0.100％)が適用されています。適用前は年1.125％です。表示金利に「J:COM金利優遇割」「コミュファ光優遇割」は適用されていません。表示金利は借り入れ時50歳以下で一般団信を選択した場合の金利です。
年1.025% 9位 みずほ銀行 みずほネット借り換え住宅ローン「全期間重視プラン」（ローン取扱手数料型） - 変動金利方式は年2回金利見直しのタイミングがあります。金利引き下げ幅は、申し込み内容や審査結果等によって決定されます。
年1.025% 10位 横浜銀行 住宅ローン 標準型金利プラン（借り換え） 年1.055%
住宅ローンを利用するときのよくある質問 FAQ
住宅ローンの金利について気になる疑問や不安なことを、「よくある質問」にまとめました。
住宅ローンを借りる際の参考にしてみてください。
- Q 変動金利の特徴は？
- A変動金利型の大きな特徴は、半年ごとに金利が見直されることです。また、一般的には他の金利タイプの中でも一番金利が低くなっています。5年間は毎回の返済額を変更しない、次の5年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が怒らないように配慮されています。
- Q 変動金利はどんな人に向いている？
- A金利上昇にも対応できるような家計に余裕のある人、経済雑誌やニュースを見るのが好きな人など。
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